Golden Visa über eine Immobilie in Dubai: Voraussetzungen, Kosten, Ablauf

Kurz gesagt: Für das Golden Visa über eine Immobilie in Dubai brauchst du Immobilien im Wert von mindestens 2 Mio. AED auf deinen Namen, eine oder mehrere. Finanzierte Objekte gehen mit Unbedenklichkeitsbescheinigung der Bank. Bei gemeinsamem Eigentum muss dein eigener Anteil 2 Mio. AED erreichen. Die Behördengebühren für den Investor liegen laut Dubai Land Department bei rund 9.900 AED, plus Kosten für Familie und Krankenversicherung.

Ob sich die Immobilie oder der Weg über die eigene Firma für dich mehr lohnt, klären wir im kostenlosen Erstgespräch.

Das Golden Visa ist die langfristige Aufenthaltserlaubnis der VAE. Eine Übersicht über alle Kategorien, vom Firmenkapital bis zum Unternehmer-Weg, findest du im Artikel Golden Visa Dubai für Unternehmer. Hier geht es nur um die Immobilie: welche Objekte zählen, was es kostet und welche Fallen beim Kauf lauern.

Voraussetzungen für das Golden Visa über eine Immobilie

Die Einwanderungsbehörde Dubai (GDRFA) und das Dubai Land Department (DLD) nennen für Immobilieninvestoren diese Bedingungen (Stand Oktober 2026):

Bedingung	Was gilt
Mindestwert	2 Mio. AED, eine oder mehrere Immobilien zusammen
Wertnachweis	Bestätigung des DLD, alternativ Bewertung durch ein vom DLD lizenziertes Büro
Eigentum	auf deinen Namen im Grundbuch eingetragen
Gemeinsames Eigentum	dein eigener Anteil muss mindestens 2 Mio. AED wert sein
Finanzierte Immobilie	möglich mit Unbedenklichkeitsbescheinigung (NOC) der Bank, die gezahlten und offenen Betrag nennt
Sicherung	Sperrvermerk im Grundbuch, du darfst die Immobilie während der Laufzeit nicht verkaufen
Antrag	persönlich in den VAE, über DLD-Servicecenter oder die GDRFA

Ein Firmenkonstrukt, über das du die Wohnung hältst, beschreiben die Behördenseiten nicht. Wenn du über eine Gesellschaft kaufen willst, kläre vorher, ob das für den Antrag zählt.

Off-Plan und Ratenzahlung

Viele Käufer in Dubai kaufen vom Plan, also bevor das Gebäude steht. Die DLD-Servicebeschreibung sagt dazu nichts Konkretes. Branchenberichte aus 2026 melden, dass für finanzierte und Off-Plan-Objekte inzwischen der Kaufwert zählt und nicht mehr der bereits gezahlte Anteil. Eine amtliche Bestätigung dieser Änderung haben wir auf den Seiten von DLD und GDRFA nicht gefunden. Lass dir vor dem Kauf vom Bauträger und vom DLD schriftlich bestätigen, dass dein Objekt zum Antragszeitpunkt anerkannt wird.

Fünf oder zehn Jahre Laufzeit?

Hier widersprechen sich die Behörden. Das DLD und die GDRFA stellen über ihren Investoren-Service eine zehnjährige Aufenthaltserlaubnis aus. Das Bundesportal u.ae (Stand Juli 2026) und die ICP nennen für Immobilieninvestoren fünf Jahre, die ICP knüpft zehn Jahre an weitere Bedingungen. Frag beim Antrag nach, welche Laufzeit du konkret bekommst.

Was kostet das Golden Visa über eine Immobilie?

Für den Antrag über das DLD nennt die Behörde für den Investor selbst folgende Gebühren (zehnjährige Aufenthaltserlaubnis, Stand Oktober 2026):

Posten	Gebühr laut DLD
Medizinische Untersuchung	700 AED
Emirates ID (10 Jahre)	1.153 AED
Aufenthaltserlaubnis (10 Jahre)	2.856,75 AED
DLD-Gebühr	4.020 AED
Verwaltungsgebühr	1.155 AED
Summe Investor	9.884,75 AED
Ehepartner und Kinder, je Person	5.774,50 AED
Eröffnung Familien-Sponsorakte, einmalig	318,75 AED
Eltern, je Person	5.774,50 AED

Dazu kommen 100 AED pro gesponserter Person und die Krankenversicherung für jedes Familienmitglied. Die Gebühren ändern sich regelmäßig, prüf sie direkt vor dem Antrag.

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Den größeren Kostenblock bildet der Kauf selbst. Das DLD berechnet für die Registrierung eines Immobilienkaufs 4 % des Kaufpreises. Bei 2 Mio. AED sind das 80.000 AED. Dazu kommen Maklerprovision, Gebühren des Registrierungsbüros, bei Finanzierung die Gebühren der Bank und die laufenden Servicegebühren der Eigentümergemeinschaft. Rechne diese Kosten in deine Renditeplanung ein, bevor du das Visum als Kaufgrund nimmst.

Immobilie oder eigene Firma? Viele Gründer starten mit dem Residence Visa über die eigene Firma und kaufen später. Wir rechnen beide Wege mit dir durch. Buch dir dein kostenloses Erstgespräch.

Ablauf: So beantragst du das Golden Visa als Eigentümer

1. Immobilie kaufen und registrieren: Der Eigentumsnachweis (Title Deed oder bei Off-Plan der registrierte Kaufvertrag) muss auf deinen Namen laufen.
2. Wert bestätigen lassen: Das DLD bestätigt den Wert, bei Bedarf über eine Bewertung durch ein lizenziertes Büro.
3. Unterlagen sammeln: Reisepass, Eigentumsnachweis, Passfoto, falls vorhanden Emirates ID und aktuelles Visum, bei Finanzierung die NOC der Bank.
4. Antrag im Servicecenter: Du stellst den Antrag persönlich in den VAE, Vertreter lässt das DLD nicht zu. Die medizinische Untersuchung findet direkt im Center statt.
5. Ausstellung: Das DLD nennt sieben bis zehn Werktage Bearbeitungszeit. Die Aufenthaltserlaubnis kommt per E-Mail, die Emirates ID folgt.

Hast du schon ein Residence Visa über deine Firma, kannst du auf das Golden Visa wechseln, sobald die Immobilie die Grenze erreicht. Wie die Emirates ID funktioniert, steht im Artikel Emirates ID beantragen.

Familie über das Immobilien-Golden-Visa

Über das Golden Visa kannst du laut DLD Ehepartner, Kinder und Eltern sponsern. Für Ehepartner und Kinder brauchst du eine beglaubigte Heiratsurkunde und beglaubigte Geburtsurkunden, für Kinder über 18 eine Erklärung, dass sie nicht verheiratet sind. Für Eltern verlangt das DLD eine Unterhaltsbescheinigung des Konsulats. Jedes Familienmitglied braucht eine Krankenversicherung. Wie das Sponsoring mit einem normalen Residence Visa läuft und welche Urkunden du aus Deutschland mitbringen musst, erklärt der Artikel Familienvisum Dubai.

Golden Visa und die Sechs-Monats-Regel

Ein normales Residence Visa verfällt in der Regel, wenn du länger als sechs Monate am Stück außerhalb der VAE bist. Für Golden-Visa-Inhaber gilt diese Grenze laut u.ae nicht. Für Pendler zwischen Deutschland und Dubai ist das der größte praktische Vorteil. Wie die Regel beim normalen Visum genau funktioniert, steht im Artikel Residence Visa und die 180-Tage-Regel.

Was die Immobilie für deine Steuern in Deutschland bedeutet

Ein Golden Visa ändert nichts an deiner Steuerpflicht in Deutschland. Behältst du hier eine Wohnung oder deinen Lebensmittelpunkt, bleibst du nach § 1 EStG unbeschränkt steuerpflichtig. Dann versteuerst du auch Mieteinnahmen aus der Dubai-Wohnung in Deutschland. Verkaufst du sie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf, kann der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Ein Doppelbesteuerungsabkommen, das diese Fragen regelt, gibt es zwischen Deutschland und den VAE seit 2022 nicht.

Für die steuerliche Ansässigkeit in den VAE kann die eigene Wohnung helfen. Wer mindestens 90 Tage im Jahr in den VAE ist, ein gültiges Residence Visa hat und dort eine dauerhafte Wohnung unterhält, kann als ansässig gelten. Den Nachweis bekommst du über das Tax Residency Certificate. Deutschland interessiert das wenig, solange du hier noch wohnst. Die Zusammenhänge erklärt der Artikel Auswandern nach Dubai: Steuern. Für Österreich und die Schweiz gilt das Grundprinzip ähnlich: Der Wohnsitz entscheidet, nicht das Visum.

Häufige Fragen

Wie viel muss eine Immobilie für das Golden Visa in Dubai kosten?

Mindestens 2 Mio. AED Wert laut DLD. Du kannst mehrere Immobilien zusammenrechnen, alle müssen auf deinen Namen eingetragen sein.

Bekomme ich das Golden Visa mit einer finanzierten Immobilie?

Ja, wenn deine Bank eine Unbedenklichkeitsbescheinigung ausstellt, die den gezahlten und den offenen Betrag nennt. Welcher Wert bei hoher Finanzierung angesetzt wird, bestätigt dir das DLD im Einzelfall.

Reicht eine Immobilie, die ich mit meinem Partner zusammen besitze?

Nur wenn dein eigener Anteil mindestens 2 Mio. AED wert ist. Bei 50 zu 50 braucht die Immobilie also einen Wert von mindestens 4 Mio. AED, damit beide berechtigt sind.

Darf ich die Wohnung vermieten?

Die Behördenseiten verbieten das Vermieten nicht, du darfst die Immobilie aber während der Laufzeit nicht verkaufen. Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig, solange du hier ansässig bist.

Muss ich mit dem Golden Visa in Dubai wohnen?

Nein. Die Sechs-Monats-Regel gilt für dich nicht. Für deine Steuern zählt aber, wo du tatsächlich lebst.

Fazit

Das Golden Visa über eine Immobilie ist planbar: 2 Mio. AED Wert, Antrag beim DLD, rund 9.900 AED Gebühren für dich selbst und sieben bis zehn Werktage Bearbeitung. Die größeren Posten sind der Kauf und die 4 % Registrierungsgebühr. Kaufe nicht nur fürs Visum, wenn dir die Immobilie als Investment nicht passt. Für viele Gründer ist das Residence Visa über die eigene Firma der günstigere Start. Was die Firma kostet, siehst du unter Pakete und Preise. Wenn du beide Wege vergleichen willst, buch dir eine kostenlose Erstberatung.

Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ist keine Steuer-, Rechts- oder Anlageberatung. Kriterien, Laufzeiten und Gebühren für das Golden Visa legen die Behörden der VAE fest und ändern sie regelmäßig. Ob du in Deutschland, Österreich oder der Schweiz steuerpflichtig bleibst, hängt von Wohnsitz, gewöhnlichem Aufenthalt und Ort der Geschäftsleitung ab. Lass deine Struktur vor jeder Entscheidung von einem Steuerberater prüfen. Stand: Oktober 2026.

Quellen und Rechtsgrundlagen

• Dubai Land Department: Request for Golden Visa Investor
• GDRFA Dubai: Golden Residence Permit für Investoren
• u.ae: Golden visa
• ICP: Golden Residency
• Dubai Land Department: Registrierungsgebühr 4 %
• PwC Worldwide Tax Summaries: VAE, steuerliche Ansässigkeit
• § 1 EStG: Steuerpflicht
• § 23 EStG: Private Veräußerungsgeschäfte

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